1회 유찰된 경매물건, 정말 싸게 살 기회일까?

 

🏠 유찰 = 기회? 반대로 생각해야 할 때도 있습니다

경매를 처음 시작한 분들이 유찰 물건을 보면 이렇게 생각합니다.
“오! 1번 유찰되면 20% 싸게 시작하니까 이득 아니야?”

맞는 말이에요.
하지만 “무조건 이득”이라고 생각하면 큰 오산이에요.
유찰은 ‘싸졌다는 신호’이기도 하지만, 동시에 ‘리스크가 있다는 경고’일 수도 있기 때문이죠.

오늘은 1회 유찰된 경매물건의 진짜 의미와
그걸 현명하게 활용할 수 있는 전략을 알려드릴게요.

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🔍 유찰이란 무엇인가?

경매 입찰은 경쟁 방식입니다.
입찰 기일에 아무도 입찰하지 않으면 해당 경매는 유찰되고,
법원은 최저가를 감정가의 20%씩 낮춰 다시 진행합니다.

유찰 횟수최저입찰가

없음 (최초)	감정가 100%
1회 유찰	감정가 80%
2회 유찰	감정가 64%
3회 유찰	감정가 51.2%

즉, 1회 유찰된 물건은 처음보다 20% 저렴한 가격으로 입찰이 시작된다는 뜻입니다.

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✅ 유찰된 물건의 장점

✔ 1. 저렴한 낙찰 가능성

• 경쟁자가 줄어들어 보수적인 가격으로 낙찰될 가능성이 생깁니다.

✔ 2. 실질 수익률 향상

• 동일 시세 매물을 더 낮은 가격에 매입할 수 있다면
  수익률은 훨씬 높아질 수 있어요.

✔ 3. 분석 시간 확보

• 유찰된 동안 충분한 현장조사와 권리분석 시간을 가질 수 있음
• 서두르지 않고 전략적으로 접근 가능

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⚠️ 유찰된 물건, 왜 입찰자가 없었을까?

1. 권리관계에 문제가 있을 수 있음

• 낙찰자 인수 가능성이 있는 임차인
• 근저당권 말소 기준 이상으로 잡힌 위험한 권리
• 미등기 건물, 대지권 미등기 등

2. 점유 상태가 불명확하거나 위험함

• 명도 난이도가 높아 보임
• 실거주자가 ‘퇴거 불응’일 가능성

3. 위치/환경/상태 문제가 있음

• 입구 없는 땅, 옥탑방, 노후 주택, 단열불량
• 실제 거주/임대가 어렵거나 매도 불가능한 구조

4. 감정가 자체가 잘못된 경우도 있음

• 시세보다 지나치게 높게 잡힌 감정가
  → 유찰은 시장 반응의 신호이기도 합니다.

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✅ 유찰 물건 분석 전략

항목	체크 포인트
권리분석	낙찰자 인수 권리 여부, 말소 기준 권리 위아래 구분
점유자 정보	현황조사서 + 등기부 + 전입세대 열람 필수
시세 비교	실거래가 기준 시세와 감정가 비교
건물 상태	감정평가서 사진 + 현장 방문 병행
과거 입찰 이력	대법원 경매정보 → 낙찰 이력, 경쟁률 확인

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✅ 유찰 물건 실전 예시

📍 물건 개요

• 서울 외곽 단지 내 아파트
• 감정가: 2억 원
• 1회 유찰 → 최저가: 1억 6천만 원
• 실제 시세: 약 2억~2.1억 원 수준

📍 분석 결과

• 권리관계 깔끔 (전세권 없음, 근저당 정상 말소 예정)
• 명도: 공실 상태
• 주변 유사 물건 입찰가: 감정가의 87~92% 수준

📍 전략적 입찰

• 1억 75백만 원 입찰로 낙찰 성공
• 실거주 목적 + 시세 대비 매입가 85% 수준
  ✅ 수리비 적고 명도 없음 → 수익률 안전한 구조

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🧭 유찰 공략 전략 요약

전략	설명
감정가 재검토	감정가 자체가 시세보다 높은 경우도 있음
공실 여부 확인	명도 가능성 높으면 적극 입찰 고려
전유찰 이력 확인	반복 유찰 물건은 구조적 리스크 존재 가능
유찰 기다릴 것인가, 먼저 입찰할 것인가?	인기 지역은 유찰 전에 끝나기도 함
낙찰 희망가를 기준으로 분석하자	감정가 기준이 아닌 ‘내 기준 수익성’ 계산