부동산 경매 초보자가 가장 많이 하는 실수 TOP 5

🏠 처음엔 다 그렇게 실수합니다

처음 부동산 경매를 접하면, 설렘보다 걱정이 앞서는 경우가 많습니다.
“혹시 낙찰 받고 손해 보면 어쩌지?”
“무슨 서류부터 봐야 할지도 모르겠어…”

걱정할 필요 없습니다.
경매 초보 시절에 누구나 한 번쯤 저지르는 실수들이 있고,
그걸 미리 알고 피하기만 해도 실패 확률은 확 줄어들어요.

오늘은 경매 입문자들이 가장 많이 하는 실수 5가지와 그 예방 방법을 정리해드릴게요.

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❌ 실수 1. ‘등기부등본’을 대충 훑고 넘긴다

등기부등본은 부동산의 ‘이력서’와도 같은 문서입니다.
하지만 초보자는 내용을 다 알기 어렵다고 그냥 넘어가는 경우가 많죠.

특히 중요한 것은:

• 말소기준권리가 무엇인지
• 근저당, 가압류, 전세권 등이 언제 설정되었는지
• 낙찰 후 인수해야 할 권리는 무엇인지

✅ 등기부등본 보는 법부터 먼저 익히세요.
무료 강의, 예시 문서, 유튜브 영상 등 자료가 많습니다.

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❌ 실수 2. ‘감정가’만 보고 입찰가를 결정한다

감정가는 경매 절차 초기, 감정평가사가 정한 ‘기준가’일 뿐입니다.
6개월~1년 전 시세 기준인 경우도 많고,
지금의 실제 시세와 차이가 날 수 있어요.

또, 주변 매물은 오른 반면 감정가는 낮은 상태일 수도 있고
반대로 감정가보다 시세가 더 떨어져 있는 경우도 있어요.

✅ 실거래가, 네이버 부동산, KB시세 등을 통해 꼭 비교 확인하세요.
✅ 감정가를 ‘기준’으로만 생각하고, ‘입찰가’는 철저히 따져서 결정하세요.

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❌ 실수 3. 현장답사를 생략한다

“사진으로 봤을 때 괜찮던데?”
“감정평가서에 내부 사진도 있잖아”

그런 생각으로 현장에 안 가고 입찰하는 건 아주 위험한 실수입니다.

📍 사진과 실제는 정말 다릅니다.
📍 건물 노후도, 골목 접근성, 소음, 악취, 점유 상태 등은 현장에 가야만 알 수 있어요.

✅ 꼭 직접 답사하고, 사진도 찍고, 관리사무소나 주민에게 조용히 정보도 들어보세요.
✅ 거주자의 태도나 분위기만 봐도 명도 난이도를 짐작할 수 있어요.

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❌ 실수 4. 대출 계획 없이 무작정 낙찰

낙찰 후에는 보통 30일 안에 잔금을 납부해야 해요.
그런데 그 안에 대출이 안 나오면?

❗️ 낙찰은 무효
❗️ 보증금(감정가의 10%) 몰수
❗️ 경매 기록에 '입찰포기자'로 남기도

✅ 낙찰 전에 은행이나 브로커에게 사전 대출 가능 여부를 반드시 확인하세요.
✅ 자금 조달 계획은 현실적으로 미리 짜놓는 게 안전합니다.

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❌ 실수 5. 명도는 ‘어차피 되겠지’라고 방심

명도는 단순한 퇴거 요청이 아니라 협상과 법 절차가 얽힌 민감한 문제입니다.
점유자가 세입자인지, 소유자인지, 보증금을 배당받을 수 있는지에 따라 대응이 완전히 달라지죠.

방심하고 있다가…

• 자진 퇴거 거부
• 명도비 과도하게 요구
• 명도 소송으로 수개월 지연
  이런 상황이 벌어지면 수익률이 크게 깎입니다.

✅ 현황조사서 + 직접 방문 + 퇴거 의사 확인
✅ 퇴거 합의 시에는 문서로 날짜와 조건을 명확히 남기기

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✅ 정리: 초보자의 실수 피하기 요약표

실수예방 방법

등기부 분석 부족	기본 용어 + 말소기준권리 파악
감정가만 의존	실거래가·주변 시세 병행 확인
현장 답사 생략	반드시 답사 + 점유 상태 확인
대출 계획 부재	사전 자금조달 전략 수립
명도 방심	점유자 확인 + 명도 플랜 확보