부동산 경매 입찰가, 몇 %로 써야 손해 안 볼까? (수익률 계산까지)

 

🏠 “감정가의 몇 %로 써야 하나요?”라는 흔한 질문

부동산 경매 입문자라면 한 번쯤은 고민합니다.
“입찰가를 감정가의 몇 %로 써야 낙찰될까?”
“싸게 쓰면 무조건 이득일까?”

결론부터 말하면,
낙찰가율이 낮다고 무조건 싸게 산 건 아니고,
높다고 손해 보는 것도 아닙니다.

진짜 중요한 건,
✔ 내 입찰가로 낙찰받았을 때 총 투자비용이 얼마고
✔ 이후 얼마나 수익을 낼 수 있는 구조인지
계산할 수 있느냐입니다.

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📌 입찰가를 결정하기 위한 필수 요소 5가지

1. 실거래 시세
   • 최근 3~6개월 내 유사 매물의 실거래가 확인
   • 국토부 실거래가 공개시스템, KB시세, 네이버 부동산 참고
2. 수리비용 & 리모델링 비용
   • 도배, 장판, 주방, 욕실 등 기본 보수 예상
   • 보통 300만~1,000만 원 사이로 잡음
3. 명도비용 & 공실 기간 비용
   • 명도 협상비용, 지연 시 손실 등 포함
   • 명도비 + 1~3개월 공실 비용 고려
4. 세금 및 법무비용
   • 취득세(약 4~5%), 법무사 비용, 인지세 등
   • 통상 낙찰가의 4~5% 내외로 계산
5. 대출금리 및 이자 비용
   • LTV 기준 대출 금액 × 금리 × 기간
   • 요즘 금리 기준 연 4.5~6.5% 사이

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✅ 실전 수익률 시뮬레이션 (대출 포함)

📍 가정

• 감정가: 2억 원
• 입찰가: 1억 6천만 원 (감정가의 80%)
• 예상 매도가: 2억 1천만 원
• 대출: 1억 원 (이자 4.5%, 6개월 보유 기준)
• 수리비: 500만 원
• 명도비: 300만 원
• 세금/법무사/부대비용: 약 800만 원
• 대출이자: 1억 × 4.5% × (6/12) = 225만 원

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📌 총비용 계산

낙찰가 1억 6천만 원 + 수리비 500만 원 + 명도비 300만 원 + 세금·기타비용 800만 원 + 대출이자 225만 원 = 총 투자비용 약 1억 8,825만 원

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📌 수익 계산

예상 매도금액 2억 1천만 원 - 총 투자비용 1억 8,825만 원 = 예상 순이익 약 2,175만 원

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📌 수익률 계산

2,175만 원 ÷ 총 투자금(1억 8,825만 원) ≈ 약 11.5%

✅ 이 정도면 단기 투자자 기준으로는 안정적인 수익률입니다.

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📊 입찰가율 기준 참고표

감정가 대비 입찰가의미

60% 이하	저가 낙찰 목표, 경쟁 낮지만 유찰 위험 높음
70~80%	일반적 입찰가율, 가장 많은 투자자 몰림
80~90%	인기 지역, 아파트 등에서 현실적인 낙찰선
90% 이상	실입주 목적이거나, 시세 상승 기대 매물에 적합

⚠️ 감정가는 ‘과거 기준’이라는 점을 꼭 기억하세요.
실제 시세는 매물마다, 시기마다 다를 수 있습니다.

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✨ 입찰가 전략 팁 5가지

1. "이 가격이면 수익 나겠다"는 기준을 먼저 정하세요
   감정가가 아니라 시세 기준으로 입찰가를 계산하세요.
2. 명도 난이도에 따라 마진 여유를 확보하세요
   명도 비용과 시간 지연까지 감안해 손해보지 않을 구조 확보
3. 수리비는 ‘최소 500만 원’ 이상 여유 있게 잡기
   도배, 장판 정도도 비용이 만만치 않아요.
4. 최근 낙찰가율/경쟁률 파악은 필수
   대법원 경매 사이트, 온비드 등에서 이력 확인 가능
5. 유찰 기다리기 vs 바로 입찰
   인기 매물은 유찰되기 전에 낙찰될 수 있음 → 전략적 판단 필요

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✅ 입찰가 계산 예시 요약

항목금액

낙찰가	1억 6,000만 원
수리비	500만 원
명도비	300만 원
세금/법무비용	800만 원
대출이자 (6개월)	225만 원
총 비용	1억 8,825만 원
예상 매도금액	2억 1,000만 원
예상 순이익	2,175만 원
수익률	약 11.5%