등기부등본, 경매 초보도 쉽게 읽는 법 (말소기준권리 완전 정복)

 

🏠 “등기부등본만 잘 보면 반은 먹고 들어간다”

경매에서 가장 중요한 문서가 무엇일까요?
바로 등기부등본입니다.

 

등기부등본은 그 부동산의 소유권과 권리관계의 역사 전체가 담긴 서류예요.
그런데 경매 초보자들은 이렇게 생각하죠.
“한자 투성이에 복잡해서 무슨 말인지 모르겠어요…”

 

오늘 포스팅에서는
등기부등본을 구조부터 차근차근 해석하는 방법과
‘말소기준권리’를 찾아 인수 여부를 판단하는 방법까지
실제 예시를 통해 쉽게 알려드릴게요.

---

✅ 등기부등본의 기본 구조

등기부등본은 크게 아래 세 가지 부로 나눠져 있어요.

📌 ① 표제부

• 부동산의 기본 정보
• 건물의 경우: 주소, 면적, 구조, 층수
• 토지의 경우: 지목, 면적, 위치 등

✅ → 소유권/권리 분석과는 직접 관련은 없지만, 주소·면적 등 확인용

---

📌 ② 갑구 (소유권에 관한 사항)

• 소유자의 정보
• 소유권 변경 기록 (매매, 상속, 증여 등)
• 가압류, 경매개시결정 등 채권자의 권리행사 기록 포함

✅ → 소유자가 누구인지, 경매가 왜 진행되었는지 알 수 있음

---

📌 ③ 을구 (소유권 외 권리에 관한 사항)

• 근저당권, 전세권, 지상권 등 물권적 권리가 적혀 있는 구간
• 대출을 받은 금융기관(은행) 정보, 채권최고액, 설정일자 등이 명시됨

✅ → 가장 중요한 파트!
✅ 말소기준권리, 인수 여부, 낙찰자 책임 여부 등이 결정되는 구간

---

🔍 말소기준권리란?

경매에서 말소기준권리는
경매가 진행될 때 기준이 되는 권리로서,
그 이후에 설정된 권리들은 낙찰과 동시에 대부분 말소되지만,
그 이전 권리들은 낙찰자에게 인수 위험이 있을 수 있는 권리예요.

✔ 쉽게 말하면?

말소기준권리보다 ‘늦게’ 잡힌 권리는 → 대부분 낙찰 시 말소됨 말소기준권리보다 ‘빠르게’ 잡힌 권리는 → 인수 가능성 有

 

✅ 을구에 있는 근저당권, 전세권 등 가장 먼저 설정된 권리가 보통 말소기준권리가 됩니다.
(단, 경우에 따라 갑구에 있는 가처분이 될 수도 있음)

---

🧭 실전 등기부 해석 예시

[을구]

① 2020.01.15 우리은행 근저당권 설정 (채권최고액 1억 5천만 원)

② 2021.03.22 A씨 전세권 설정 (보증금 5천만 원)

③ 2022.08.10 B은행 근저당권 설정 (채권최고액 1억 원)

 

📌 이 경우 말소기준권리는 → ①번 우리은행의 근저당권

→ ②번 전세권, ③번 근저당권은 낙찰 시 말소 가능
→ ①번보다 앞선 권리가 없다면, 낙찰자는 인수해야 할 권리 없음

 

✅ 하지만! 전세권자가 배당요구 안 하고 있다면 → 보증금 인수할 수도 있음!
→ 꼭 매각물건명세서도 함께 확인해야 정확한 판단 가능

---

⚠️ 인수주의 권리의 예시

권리 종류	설명
선순위 임차인	전입 + 확정일자 + 배당요구 ‘O’ 여부 꼭 확인
유치권	감정가 반영 안 된 공사비 주장 등 위험
법정지상권	토지·건물 소유자 다를 경우 등기부만으로 안 보임
분묘기지권	토지에 무연고 묘지 있는 경우… 감정평가서와 병행 확인

---

✅ 등기부등본 열람 방법

1. 인터넷등기소 (https://www.iros.go.kr)
2. 공인인증서 로그인 후 → 부동산등기 → 열람/발급
3. 소재지 입력 → 열람 선택 → 표제부/갑구/을구 확인

💡 열람은 700원, 발급은 1,000원
💡 꼭 ‘최신 날짜’ 기준으로 확인해야 의미 있음

---

✨ 정리: 초보자를 위한 권리분석 3단계

단계	설명
1단계	등기부등본에서 ‘을구’를 열어본다
2단계	가장 먼저 설정된 근저당 → 말소기준권리 판단
3단계	이후 권리들 중 ‘인수 여부’ 확인 (전세권, 가압류 등)

→ 매각물건명세서로 보완 분석