선순위 임차인? 배당요구? 확정일자? 보증금 인수 여부 완전 정리

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🏠 낙찰받았는데 전세보증금도 같이 떠안는다고?

부동산 경매에서 임차인은
**낙찰자에게 “보증금을 돌려받지 못하면 대신 달라고 할 수 있는 존재”**입니다.

특히 경매 초보자들은
📌 전입일자
📌 확정일자
📌 배당요구 여부
📌 선순위/후순위
이 개념이 헷갈려서 보증금 인수 위험이 있는지도 모른 채 입찰하는 경우가 많아요.

오늘은 임차인과 관련된 용어들을 실전 사례 중심으로 쉽게 정리하고,
낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 상황 vs 안 해도 되는 상황을 명확하게 알려드릴게요.

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✅ 기본 개념 정리

용어	설명
전입일자	주민등록상 전입신고한 날짜
확정일자	동사무소에서 임대차계약서에 찍는 일자 도장
배당요구	임차인이 법원에 “보증금 돌려달라”는 의사 표시
선순위 임차인	말소기준권리보다 먼저 전입+확정일자 갖춘 임차인
후순위 임차인	말소기준권리 이후에 전입·확정일자 설정한 임차인

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📌 낙찰자가 ‘보증금을 인수’하게 되는 경우

✔️ 조건이 모두 성립할 때

1. 선순위 임차인이고
2. 배당요구를 하지 않았고
3. 전입 + 확정일자를 모두 갖췄으며
4. 대항력 유지 중 (즉, 점유하고 있음)

✅ 이 경우, 낙찰자는 해당 보증금을 인수하게 됩니다.
즉, 보증금을 임차인에게 직접 지급해야 부동산을 온전히 넘겨받을 수 있는 상황입니다.

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📌 낙찰자가 ‘보증금을 인수하지 않아도 되는’ 경우

상황	이유
임차인이 배당요구를 했을 경우	배당으로 보증금 청구 완료 → 낙찰자 인수 없음
후순위 임차인일 경우	권리 소멸 → 낙찰 시 보증금도 소멸
점유하지 않는 경우	대항력 없음 → 인수 대상 아님
전입신고 or 확정일자가 없음	보호요건 미비 → 대항력 없음

✅ 요약하면, “임차인이 법적 요건을 다 갖췄는지”,
그리고 **“배당요구를 했는지 여부”**가 가장 중요합니다.

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🧭 실전 분석 사례

📍 상황 A

• 말소기준권리: 2021.01.10 근저당권
• 임차인 A: 전입일자 2020.12.25 / 확정일자 O / 배당요구 X / 현재 점유 O

➡ 선순위 임차인 / 배당요구 X / 점유 중 → 보증금 인수 필요

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📍 상황 B

• 말소기준권리: 2020.06.01
• 임차인 B: 전입일자 2020.05.15 / 확정일자 O / 배당요구 O / 점유 중

➡ 선순위지만 배당요구 했음 → 보증금 인수 없음

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📍 상황 C

• 말소기준권리: 2022.01.01
• 임차인 C: 전입일자 2022.03.01 / 확정일자 X / 배당요구 X / 점유 중

➡ 후순위 + 확정일자 없음 → 소멸됨, 인수 없음

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✅ 분석 흐름 정리 (3단계)

1. 말소기준권리 확인 (등기부 등본에서)
2. 임차인의 전입일자 + 확정일자 비교
   → 말소기준권리보다 빠르면 ‘선순위’
3. 배당요구 여부 확인 (매각물건명세서)
   → 배당요구 안 했고, 점유 중이면 ‘인수 대상’

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⚠️ 주의해야 할 케이스

• 전입은 했지만 확정일자 없는 임차인: 대항력 X, 보증금 인수 가능성 낮음
• 점유하지 않는 임차인: 대항력 상실, 인수 대상 아님
• 배당요구 여부 누락된 명세서: 직접 법원 또는 집행관실에 문의 필요
• 현장조사서에 ‘점유자 확인 불가’: 실거주 여부 확인 필요 → 위험 물건

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✅ 입찰 전 임차인 분석 순서 요약표

단계	체크 내용	확인 문서
1단계	말소기준권리 확인	등기부등본
2단계	전입/확정일자	현황조사서 or 전입세대열람
3단계	배당요구 여부	매각물건명세서
4단계	점유 여부	현장 방문, 조사서, 우편물 확인