법정지상권·유치권·분묘기지권… 감정가에 드러나지 않는 경매의 진짜 리스크

 

🏠 권리분석 끝냈다고요? “등기 안 된 위험”이 더 무서워요

부동산 경매에서 등기부등본과 매각물건명세서, 감정평가서만 보고
“이 물건은 깔끔하네!”라고 판단했다가 낙찰 후 후회하는 경우가 있습니다.

왜냐하면…
📌 등기부에는 안 나오는 ‘숨은 권리’가 있기 때문이죠.

대표적인 비등기 리스크는 다음과 같습니다:

• 법정지상권
• 유치권
• 분묘기지권

이런 권리들은 감정가에 반영되지 않거나,
매각물건명세서에 ‘주의’ 표시만 있고 분석은 사용자의 몫입니다.
오늘은 이 세 가지 위험을 쉽고 현실적으로 풀어드릴게요.

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✅ ① 법정지상권

📌 개념

토지와 건물의 소유자가 다를 경우,
건물 소유자는 토지를 계속 사용할 수 있는 **자동 권리(법정지상권)**가 발생할 수 있어요.

즉, 토지는 내 것이 되었는데 건물은 남의 것,
그런데도 그 사람이 그 땅을 계속 쓸 수 있는 권리가 생기는 거예요.

📌 발생 조건

• 건물과 토지 소유자가 다르고
• 건물 위에 근저당 설정 → 경매로 토지만 낙찰
  → 이때 건물주가 토지를 계속 쓸 수 있는 권리(법정지상권) 인정

📌 리스크

• 낙찰자가 토지를 소유해도 마음대로 활용 불가
• 임대료도 못 받는 경우 다수 → 경제적 가치 하락

📌 실전 피하는 법

• 건물과 토지 등기부 소유자 동일 여부 반드시 확인
• “토지만 경매?”, “건물은 별도?” 이런 물건은 일단 보류

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✅ ② 유치권

📌 개념

부동산의 수리나 공사를 진행한 사람이
공사비를 못 받았다면, 해당 건물을 점유하며 비용을 받을 때까지 버틸 수 있는 권리입니다.

등기 안 해도 주장 가능하며,
경매에서도 “유치권 주장함” 이라는 한 줄만 있어도 매우 위험한 신호입니다.

📌 실전에서 이렇게 발생

• 상가 리모델링 비용 못 받은 시공업체
• 건물주가 준공 후 대금 지급 안 함
• 경매 물건에 "점유자 불명", "유치권 주장", "공사 흔적" 등 표시됨

📌 리스크

• 점유자 퇴거 어려움 (명도 불가)
• 소송 필요 + 강제집행 가능 여부 불투명
• 수천만 원 손해 발생

📌 실전 피하는 법

• 감정평가서에서 “공사 흔적”, “미완공”, “철거 자재 있음” 등 표현 확인
• 매각물건명세서 ‘유치권 주장 있음’ 표시 시 초보자는 입찰 금지
• 현장답사 시 작업복 입은 점유자 or 사무실 흔적 있으면 의심

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✅ ③ 분묘기지권

📌 개념

토지 위에 오래된 무연고 묘지가 있을 경우,
묘지의 점유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 권리입니다.

묘지를 옮기기 위해서는
✔ 소유자 동의
✔ 이장 동의
✔ 법적 절차
모두 복잡하고, 보통 시간 + 비용 + 정신적 스트레스가 큽니다.

📌 실전 발생 예시

• 감정가 싸고 땅 넓은 토지에 유찰 반복 → 현장 가보니 묘지 있음
• 감정평가서 사진에 ‘묘’ 또는 ‘분묘’가 있음
• 현황조사서에 ‘묘지 있음’ 기재되어 있음

📌 리스크

• 낙찰 후 묘지 이전 불가
• 사용 제한
• 되팔기도 어려움
• 특히 종교적·문화적 저항감이 큼

📌 실전 피하는 법

• 감정평가서에 ‘묘지’ 표현 있는 경우, 절대 입찰 금지
• 항공뷰, 현장답사 병행 → 묘지 위치 직접 확인
• 장례 관련 표시(비석, 제단, 돌무덤 등)도 단서

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✅ 요약: 비등기 리스크 정리표

위험 유형	등기됨?	발생 상황	피하는 법
법정지상권	❌	토지와 건물 소유자 다름	건물·토지 소유자 일치 여부 확인
유치권	❌	공사비 미지급 후 점유	“유치권 주장” 표시 시 무조건 제외
분묘기지권	❌	무연고 묘 존재	감정서·답사로 직접 확인

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✅ 초보자의 행동 가이드

단계	할 일
감정평가서 보기	“묘”, “공사”, “철거”, “미완공” 단어 체크
매각물건명세서 확인	“유치권 주장”, “법정지상권 성립 가능성” 문구 유무
등기부 등본	토지·건물 소유자 비교
현장답사	묘지, 시공흔적, 점유자 직업 확인
판단 기준	하나라도 이상하면 ‘입찰 보류’가 정답