경매 낙찰 후, 무엇을 언제까지 해야 할까? 초보자용 일정표 가이드

 

🏠 낙찰 받았다고 끝이 아닙니다. 진짜는 지금부터예요!

경매 입찰에 성공하면 기쁨도 잠시,
바로 머리를 싸매게 됩니다.

“언제까지 돈 내야 하지?”
“등기는 언제 하고, 명도는 언제 가능하지?”
“취득세 신고는… 놓치면 가산세 나올까?”

❗️낙찰 이후 일정은 대부분 ‘법정 기한’이 존재하며
❗️이걸 놓치면 계약 무효, 보증금 몰수, 가산세 발생까지 이어질 수 있어요.

그래서 오늘은,
초보자도 따라할 수 있는 **“낙찰 이후 일정표”**를
단계별 + 기간별로 알려드릴게요.

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✅ 전체 일정 한눈에 보기

단계	기한	할 일
① 매각허가결정	낙찰일 + 약 7~14일	확정 기다리기 (법원 결정)
② 잔금 납부	매각허가 ‘확정일’로부터 30일 이내	잔금(매각대금 - 보증금) 납부
③ 취득세 신고	‘잔금 납부일’ 기준 60일 이내	취득세 + 등록면허세 납부
④ 소유권 이전 등기	잔금 납부 후 곧바로	등기소에 등기 신청
⑤ 명도 (점유자 퇴거)	상황에 따라 유동적	협상 → 인도명령 → 강제집행 가능
⑥ 재산세 납부	매년 6월~7월	낙찰자 기준으로 부과 (당해년도)

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🧭 단계별 상세 설명

✔️ ① 매각허가결정 및 확정

• 낙찰이 완료되면 법원이 ‘매각허가결정’을 내립니다.
• 이후 약 7~14일간 이의신청 기간을 거친 뒤 확정됩니다.

✅ 이 확정일이 이후 모든 일정의 기준이 됩니다.

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✔️ ② 잔금 납부 (매각대금 완납)

• 기한: 매각허가 ‘확정일’ 기준 30일 이내
• 잔금은 보증금을 제외한 나머지 금액이며,
• 법원 지정 계좌로 직접 송금하면 됩니다.

❗️납부 지연 시 → 보증금 몰수 + 낙찰 무효

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✔️ ③ 취득세 신고 및 납부

• 기한: ‘취득일(잔금 납부일)’ 기준 60일 이내
• 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 온라인 또는 방문 신고
• 납부 항목: 취득세 + 등록면허세 + 지방교육세

✅ 국세청 ‘위택스’ 사이트 또는 오프라인 접수 가능
✅ 미신고 시 가산세 최대 20% 발생

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✔️ ④ 소유권 이전 등기 신청

• 잔금을 납부하면 법원에서 ‘매각대금 완납 확인서’를 발급해줍니다.
• 이 서류와 함께 관할 등기소에 등기 신청
• 직접 신청도 가능하고, 보통은 법무사에게 의뢰합니다.

💡 법무사 비용: 약 20만~40만 원 수준

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✔️ ⑤ 명도(점유자 퇴거)

• 점유자가 있는 경우, 협상을 통해 자진 퇴거 유도
• 협상 실패 시 → 인도명령 신청 → 강제집행까지 진행
• 강제집행까지는 보통 2~3개월 이상 소요

✅ 명도비는 협상의 도구일 뿐, 법적 의무는 아님
✅ 대화, 합의서 작성, 소송 준비까지 사전 플랜 필요

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✔️ ⑥ 재산세, 종부세 납부

• 재산세 기준일은 매년 6월 1일
• 이 날 소유자로 등기된 사람에게 재산세가 부과됩니다.
• 따라서, 5월 이전 잔금+등기 완료 시 → 낙찰자 부담
• 6월 이후 등기 시 → 기존 소유자 부담

✅ 종부세는 일정 기준 초과시 연말에 부과됨 (다주택자 등 유의)

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📌 낙찰 후 체크리스트 요약

구분	체크 사항
확정 여부	법원 경매사이트에서 ‘매각허가결정 확정’ 여부 확인
자금 준비	잔금 납부일 맞춰 대출 실행 가능 여부 확보
세금 준비	취득세 기한 내 신고, 위택스 접속 or 구청 방문
등기서류 준비	완납 확인서, 인감증명서, 신분증 등 등기 필요 서류
명도 플랜	현장 방문 → 대화 → 명도비 협상 or 인도명령 진행

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✅ 팁: 일정 놓치지 않으려면?

• 📅 스마트폰 캘린더에 날짜 등록하기 (예: “잔금 납부 D-5”)
• 📄 엑셀 일정표 작성 후 체크리스트화
• 🗂 법무사, 세무사 도움 받기 (시간 여유 없을 때 유용)